Wie saniere ich richtig?

Die Top 5 Modernisierungsmaßnahmen für Hausbesitzer

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Modernisierungen sorgen dafür, dass die Bausubstanz wieder modernen Anforderungen angepasst wird.


Fast jedes Haus benötigt irgendwann Modernisierungsmaßnahmen. Doch was ist dabei sinnvoll und was sorgt am Ende eventuell sogar für eine Wertsteigerung?

Immobilieneigentum verpflichtet – nicht nur gegenüber Mietern. Auch Selbstnutzer müssen immer ein Auge auf die Bausubstanz haben. Hohe Effizienzstandards bei der Dämmung und Heizung senken den Verbrauch und sparen Geld. Auf der anderen Seite sind solche Immobilien am Markt deutlich mehr wert. Wertsteigernd sind aber auch viele kleine Maßnahmen – wie der Einbau von Fenstern, die hohen Sicherheitsklassen entsprechen.

1. Wärmedämmung und Belüftung 

Wie viel Geld lässt sich mit einer Modernisierung sparen? Eine immer wieder gestellte Frage, die niemand pauschal beantworten kann. In der Praxis sind individuelle Rahmenbedingungen entscheidend. Lage und Region sind nur zwei wesentliche Aspekte. Gerade ältere Gebäude profitieren im Regelfall sehr stark von einer Modernisierung der Dämmung und Gebäudebelüftung. In der Praxis lohnt es sich, beide Bereiche gemeinsam zu betrachten. 

Grund: Modernisierungen der Wärmedämmung verändern die Bauphysik – und damit die Zirkulationsmuster im Gebäude und zwischen Außen- und Innenraum. Welche Dämmmaßnahmen haben sich durchgesetzt? 

  1. Fassadendämmung: Im Neubau und dem der Modernisierung des nicht denkmalgeschützten Immobilienbestands hat sich diese Form etabliert. Meist handelt es sich um mit der Fassade verbundene Dämmplatten aus synthetischen oder natürlichen Dämmstoffen, welche anschließend wieder verputzt werden. Ausgeführt werden kann eine solche Dämmung als Verbundsystem, Vorhang-Dämmung oder Kerndämmung. Letztere ist allerdings nur dort praktikabel, wo ein zweischaliger Maueraufbau anzutreffen ist. 
  2. Innenraumdämmung: Diese Variante wird deutlich seltener eingesetzt – aufgrund eines Nachteils. Innen auf das Mauerwerk angebrachten Dämmungen verringern den Wohnraum. Andererseits bleibt die Fassade unverändert, weshalb diese Methode im Denkmalschutz verbreitet ist.

Bezüglich der Materialien hat die Bauwirtschaft lange auf Polystyrol-Hartschaum oder Polyurethan gesetzt. Aufgrund der Feuergefährlichkeit entscheiden sich Besitzer einer Immobilie heute oft gegen andere Werkstoffe, wie Steinwolle oder Dämmmaterial, welches auf organischen Faserprodukten basiert. 

Wird Hand an die Dämmung gelegt, verändert sich die Zirkulation zwischen Gebäude und Umgebung. Dies bedeutet, dass mittels einer zusätzlichen Belüftung für einen Austausch gesorgt werden muss. Andernfalls besteht die Gefahr der Schimmelbildung. Die Integration einer nutzerunabhängigen Lüftung ist inzwischen sogar vorgeschrieben – über die EnEV. Maßgebend für das Lüftungskonzept ist laut BDH die DIN 1946-6. Zuständig für die Planung und Ausführung sind letztlich:

 - Architekten
 - Bauingenieure/Planer
 - Fachbetriebe. 

Finanzierung der Dämmungsarbeiten 

Im Hinblick auf die Kosten gehört eine Modernisierung der Wärmedämmung zu den finanziell fordernden Maßnahmen. Pro Quadratmeter kann – je nach Methode und verwendetem Dämmstoff – eine solche Maßnahme schnell 75 Euro bis 100 Euro (und mehr) kosten. Anhand dieser groben Schätzung kann sich jeder Besitzer ausrechnen, wie teuer das Ganze wird. Energiesparen ist im staatlichen Interesse – um die Klimaziele zu erreichen. Bauliche Maßnahmen für mehr Energieeffizienz werden heute gefördert. Zu den wichtigsten Anlaufstellen gehört nach wie vor die KfW mit ihren vielversprechenden Förderprogrammen. 

2. Modernisierung der Heizungsanlage 

Dämmen allein reicht nicht – an kalten Tagen braucht es eine warme Heizung. In den 1980er und 1990er Jahren haben viele Immobilieneigentümer auf Ölfeueranlagen gesetzt. Der Öltank auf dem Grundstück ist in einigen Regionen immer noch ein sehr vertrautes Bild. Allerdings ist laut BMWi die Ölheizung im Neubausegment so gut wie verschwunden. Stattdessen wird auf: 

 - Erdgas
 - Fernwärme
 - Wärmepumpen 

gesetzt. Vor allem Wärmepumpen liegen bei Neubauten im Trend, etwa 43% aller Bauherren entscheiden sich für dieses Heizsystem. Sie kommen heute verstärkt in Kombination mit den erneuerbaren Energieträgern zum Einsatz. Besonders einfach ist dabei die Nutzung von Luft-Luft- oder Luft-Wasser-Wärmepumpen. So lässt sich eine Wärmepumpe zusammen mit Fotovoltaik zu einem energieeffizienten Verbund zusammenfassen, welcher im Alltag erhebliche Mengen des bestehenden Energiebedarfs deckt. 

Aber auch in Verbindung mit der Geothermie wird heute auf Wärmepumpen-Technik gesetzt. Zunehmend – gerade im ländlichen und sub-urbanen Raum – wird auch die Festbrennstoff-Technik wieder nachgefragt. Holzpellets und Stückholz oder Hackschnitzel punkten durch ihre CO2-Bilanz. 

Wann die Heizung modernisieren? Nach 10 Jahren ist es eindeutig noch zu früh. Wer seine Heizung allerdings bereits seit 25 Jahren bis 30 Jahren betreibt, sollte sich den Austausch durch den Kopf gehen lassen. Moderne Kesseltechnik ist deutlich energieeffizienter – und schont so nicht nur die Umwelt, sondern auch den Geldbeutel. Hinsichtlich der Kosten sind einige tausend Euro sicher einzuplanen. Immobilienbesitzer können Maßnahmen fördern lassen. Die Heizungsoptimierung ist ein Aufgabenbereich des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle.

3. Moderne Fenster als energetisches Plus

Fenster sind immer noch einer jener Bereiche, über die viel Wärme verloren geht. Schließlich durchbrechen sie das Mauerwerk und lassen sich nicht einfach isolieren. Hersteller haben in den letzten Jahren verschiedene Lösungen entwickelt, um eine hohe Absenkung der Transmissionswärme zu erreichen.

Bei Fenstern mit Einfachverglasung oder undichten Stellen, können bis zu 25% an Wärme verloren gehen. Doppelverglasungen können hier Abhilfe schaffen. 

Isolierglas- oder Energiesparfenster werden heute aus Kunststoffrahmen gefertigt, in die eine Dreifachverglasung eingesetzt wird. Um die Energieeffizienz noch einmal zu erhöhen, bedampfen die Hersteller Innenseiten der Isolierverglasung und sorgen mit Edelgasfüllung in den Zwischenräumen für zusätzliche Dämmeigenschaften.

Natürlich ist der Austausch alter Fenster gegen die neue Isolierglasvariante nicht ganz billig. Gerade wo Sondermaße nötig werden, kann deren Fertigung schnell vier- bis fünfstellige Beträge kosten. Allerdings rechnen sich solche Maßnahmen in der Praxis. Und wenn die Fassade gedämmt wird, sollte auch an den Wechsel alter Fenster gedacht werden. Wo dies nicht passiert, verringert sich der Effizienzgewinn sehr deutlich.

4. Investitionen in die Sicherheit 

Bei Modernisierungen richtet sich das Augenmerk heute oft vorrangig auf Einsparungen beim Energieverbrauch. Ein Blick in die Kriminalstatistik reicht, um Defizite bei vielen Immobilien zu erkennen. Mitunter wird es Einbrechern leicht gemacht, sich Zugang zu verschaffen. Alte Schlösser sind kein Hindernis und Fenster auf der von Straßen abgewandten Seite sind ideal, um in Ruhe einen Zugang zu schaffen. 

Besitzer sind daher gut beraten, auch an die Sicherheit beim Modernisieren zu denken. Was heißt dies für die Praxis? Sicherheitsexperten und Polizei empfehlen regelmäßig den Einbau von Fenster und Türen, welche höheren Sicherheitsklassen entsprechen. Hier sorgen spezielle Beschläge und Mehrfachschließzylinder für Sicherheit. 

Darüber hinaus müssen sich Bewohner auch für das Thema sensibilisieren. Bleibt in den Ferien ein Fenster im Erdgeschoß in der Kippstellung, wirkt es wie eine Einladung. Außerdem bietet es sich an, Kellerfenster und Schächte mit festen Gittern zu versperren. 

5. Smart-Home als Ergänzung 

Digitalisierung macht auch vor dem Haushalt nicht halt. Gadgets wie: 

waren vor 15 Jahren visionär. In einigen Haushalten gehören solche Features zum Alltag. Smart Home ist die Vernetzung von Unterhaltungs-, Haustechnik und Haushaltsgeräten. Die Bedienung über das Smartphone ist dabei nur ein Gimmick. 

Smart Home kann für mehr Sicherheit und Energieeffizienz sorgen. Sind alle Steckdosen vernetzt, liest der Besitzer nicht nur den aktuellen und kumulierten Verbrauch aus. Per Klick lassen sich die Dosen vom Netz nehmen und Routinen erstellen. Es braucht keinen Strom, wenn alle Bewohner im Büro sind. Und durch die Integration von Kameras und Bewegungssensoren behalten Eigentümer ihr Haus rund um die Uhr im Auge.



Bild: Smart Home Technologie kann dafür sorgen, dass der Wohnkomfort steigt. Zusätzlich lässt sich die Sicherheit sowie auch der Energieverbrauch besser managen.

Fazit: Immobilien modernisieren & Geld sparen 

Für viele Familien geht mit dem eigenen Haus ein Traum in Erfüllung. Nach Jahren in den eigenen vier Wänden ist es nicht nur Zeit für einen Tapetenwechsel. Spätestens nach 30 Jahren wird über eine neue Heizung nachgedacht. Und Immobilien aus dem Bestand sind auch energetisch bei der Dämmung nicht mehr auf dem neuesten Stand. Wer sich als Eigentümer für die Modernisierung entscheidet, hat neben Dämmung und Heizung auch Fenster, Sicherheit und Bequemlichkeit im Hinterkopf. Alles Maßnahmen, mit denen sich heute sehr viel erreichen lässt.

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