Der Weg zum Nullenergiehaus

EnEV 2016: Das sollten Mieter jetzt wissen

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2002 löste die Energiesparverordnung die Wärmeschutz- und die Heizungsanlagenverordnung ab und legte den Mindeststandard für den Jahresprimärenergiebedarf und den Transmissionswärmeverlust für Neubauten vor. Seither kam es zu mehreren Verschärfungen.

Unsanierte Häuser führen zu starken Wärmeverlusten und einem hohen Heizwärmebedarf. Das Ziel der Energiesparverordnung ist es, den Energieverbrauch zu senken und bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Gebäude mit einem geringeren Primärenergieverbrauch als dem Mindeststandard werden daher auch von der KfW-Bank bezuschusst, genauso wie energetische Sanierungen an Altbauten. Mit der EnEV 2016 wurden die Vorgaben für den Mindeststandard nochmals verschärft. Das führte zu einigen Änderungen bei der Förderung der Effizienzhäuser und den Anforderungen, die an diese gestellt werden.

  • Der Primärenergieverbrauch wurde um 25 % gesenkt.
  • Neubauten im Effizienzhaus 70 Standard werden nun nicht mehr gefördert (außer Sanierungen), da sie laut EnEV nun den Mindeststandard darstellen.
  • Neu zu Effizienzhaus 55 und 40 hinzu kam das Haus 40+ mit neuen Anforderungen. Dazu gehören eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, eine stromerzeugende Anlage auf Basis erneuerbarer Energien sowie ein System zur Visualisierung der Stromerzeugung und des Stromverbrauchs.

Die EnEV 2016 soll auf diese Weise den Weg vom Niedrigenergiehaus von 2002 hin zum Niedrigstenergiehaus beziehungsweise Nullenergiehaus ebnen. Ab 2019 soll das im Gebäudeenergiegesetz (GEG) verankerte Nullenergiehaus als Energiestandard verbindlich werden, zunächst nur für öffentliche Neubauten, ab 2021 dann auch für Privatgebäude. Bis 2050 sollen dann alle Häuser diesem Standard entsprechen.

EnEV und Mietrecht: Haben Mieter das Recht auf eine energetische Sanierung der Wohnung?

Doch auch schon vor 2021 lohnt es sich, wenn Eigentümer ihre Immobilien energetisch sanieren. Immerhin werden selbst Sanierungen von Effizienzhäusern 70 noch KfW-gefördert. Energieeffiziente Gebäude sind nicht nur wichtig für die Umwelt, auch für Mieter lohnt es sich, in einem gut gedämmten Gebäude mit kontrollierter Lüftung und erneuerbaren Energien zu leben. Sogenannte dezentrale Lüftungssysteme tauschen verbrauchte Zimmerluft gegen frische Luft aus und verfügen meist über einen Wärmetauscher. Dieser speichert selbst Körperwärme und die Wärme von Haushaltsgeräten und ermöglicht eine Wärmerückgewinnung. Da die Wärmeenergie mehrfach verwendet werden kann, brauchen Mieter nicht mehr so oft zu heizen und sparen eine Menge Heizkosten.

Doch wie ist das eigentlich, wenn die Wohnung nicht dem EnEV-Standard entspricht? Hat der Mieter dann das Recht auf eine Mietminderung? Mieter dürfen grundsätzlich die Miete dann mindern, wenn ein Mangel an der Wohnung besteht. Dabei kann es sich um ganz unterschiedliche Mängel handeln, Szum Beispiel:

  • Schimmelbildung
  • Heizungsausfall
  • Unterbrechung der Warmwasserversorgung

Hinweis: Nur, wenn die Mängel nicht selbstverschuldet sind, hat der Mieter das Recht auf die Mietminderung. Zudem muss der Vermieter auf die Mängel hingewiesen werden, damit er sich darum kümmern kann, dass diese behoben werden. Unternimmt er nach mehrmaligen Anfragen nichts, um etwas an der Situation zu verändern, ist eine Minderung der Miete durchaus berechtigt.

Doch handelt es sich auch um einen Mangel, wenn die Wohnung nicht dem EnEV-Standard entspricht? Nicht EnEV-konform ist die Wohnung unter anderem in den folgenden Fällen:

  • Keine Dämmung der obersten Geschossdecke (wie in § 10 Abs. 3 EnEV vorgesehen)
  • Keine Befolgung der Anforderungen an den Wärmeschutz der aktuellen EnEV (zum Beispiel durch eine Fassadendämmung oder den Einbau von Thermofenstern)

Der Mieter muss also unter Umständen mehr Heizkosten aufwenden, wenn die Wohnung nicht EnEV-konform ist. Aber handelt es sich hierbei um einen Schaden, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt? Nein: Denn die EnEV ist nicht auf das Mietrecht anwendbar.

Hinweis: Die Energiesparverordnung ist kein Schutzgesetz zugunsten von Mietern. Denn bei der EnEV handelt es sich lediglich um eine öffentlich-rechtliche Norm, die nicht auf das Mietrecht übertragbar ist.

Die Folge: Der Mieter kann bei Verstößen gegen die Energieeinsparverordnung keine Mängelrechte geltend machen, da der Vermieter gegenüber dem Mieter nicht verpflichtet ist, den Vorschriften der EnEV nachzukommen. Der Wärmeschutz muss nur dem Standard entsprechen, der beim Bau des Gebäudes verpflichtend war.

Energetische Sanierung: Diese Pflichten und Rechte haben Mieter

Sollte sich der Vermieter aufgrund der großzügigen Förderung doch dazu entschließen, die Immobilie energetisch zu sanieren und dem EnEV-Standard anzupassen, haben Mieter einige Rechte, aber auch Pflichten. Eine erste Frage, die sich in einem solchen Fall stellt: Wer bezahlt eigentlich für die Sanierung? Denn trotz Förderung sind neue Wärmedämmungen, neue Fenster oder neue Heizkessel teuer. Der Vermieter ist durchaus berechtigt, diese Kosten auf den Mieter umzulegen: So darf die Miete um elf Prozent der Kosten für die Renovierung erhöht werden. Das betrifft allerdings nur die Sanierungskosten, die dem Mieter direkt zugutekommen, indem er Energiekosten sparen kann. Und: Aufgrund der Mietrechtsreform 2016, die das zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz mit sich gebracht hat, wird die Modernisierungsumlage von bisher elf Prozent künftig auf acht Prozent gekürzt.

Tipp: Hat der Mieter sehr wenig Geld, ist er berechtigt, einen Härteeinwand gegen die Mieterhöhung anzubringen. In einem solchen Fall werden sowohl Interessen des Vermieters als auch die der Mieter gegeneinander abgewogen.

Wichtig ist auch die Orientierung am Mietspiegel. Darin wird die ortsübliche Vergleichsmiete festgelegt. In Mannheim liegt die ortsübliche Vergleichsmiete im Durchschnitt bei 7,05 Euro pro Quadratmeter. Der Vermieter ist berechtigt, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Auch die Ausstattung und Beschaffenheit einer Wohnung rechtfertigen gewisse Zuschläge zur Basis-Nettomiete.

Übrigens: Der Mieter hat nach dem Mietrechtsänderungsgesetz das Recht, rechtzeitig über die energetische Sanierung informiert zu werden. Rechtzeitig bedeutet hier: Drei Monate vor Baubeginn. Die Ankündigung muss dabei die folgenden Angaben enthalten:

  • Art und Zeitraum der Modernisierungsarbeiten
  • Zeitraum der Ausführung
  • Information über die zu erwartende Mieterhöhung oder etwaige Änderungen der Betriebskosten

Auf diese Weise hat der Mieter genug Zeit, sich auf die energetische Sanierung sowie die Mieterhöhung vorzubereiten. Doch wie sieht es eigentlich aus, wenn der Mieter – schon alleine aufgrund der möglichen Mieterhöhung – nicht mit der energetischen Sanierung einverstanden ist? Hieraus ergeben sich einige Pflichten und Rechte:

  • Gemäß § 555d BGB ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, außer, es liegen Härtegründe vor. Diese muss der Mieter dem Vermieter innerhalb von einem Monat nach der Ankündigung der energetischen Sanierung mitteilen. Rein wirtschaftliche Härten wie steigende Betriebskosten oder Mieterhöhungen reichen allerdings nicht aus, um eine Sanierung zu stoppen. Handelt es sich dagegen um andere, persönliche Härtegründe, werden diese häufig vom Gericht anerkannt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Fenster mitten im Winter ausgetauscht werden sollen oder die Arbeiten die Gesundheit der Mieter gefährden.
  • Nach dem Erhalt der Ankündigung hat der Mieter wegen einer bevorstehenden energetischen Sanierung ein außerordentliches Kündigungsrecht zum übernächsten Monat. Allerdings gilt dieses Sonderkündigungsrecht nicht, wenn die Modernisierung nur geringe Auswirkungen auf die Wohnung und Höhe der Miete hat.

Tipp: Die Modernisierungsmaßnahmen bringen unter Umständen Beeinträchtigungen wie Lärm oder Staub mit sich. Tatsächlich ergibt sich für den Mieter dadurch grundsätzlich das Recht, die Miete zu mindern. Allerdings gilt dieses Recht für energetische Modernisierungen nur eingeschränkt: So darf die Miete laut Gesetz drei Monate lang trotz Beeinträchtigungen durch die Sanierung nicht gemindert werden.

Fazit

Die Energiesparverordnung hat das Ziel, den Energieverbrauch zu senken, indem klimaneutrale Gebäude gebaut werden. Davon profitiert nicht nur die Umwelt, sondern auch Mieter können langfristig Energiekosten sparen. Als öffentlich-rechtliche Norm ist die EnEV allerdings nicht auf das Mietrecht übertragbar. Daher können Mieter die energetische Sanierung nicht beim Vermieter einfordern. Andersherum ist es allerdings so, dass der Mieter die Renovierung dulden muss, selbst wenn er damit nicht einverstanden ist. Nur in bestimmten Härtefällen kann der Mieter die Modernisierung stoppen. Allerdings hat er nach der Ankündigung unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht. Die Ankündigung sollte spätestens drei Monate vor Baubeginn erfolgen und über Art und Zeitraum der Sanierung informieren. Auch die zu erwartende Mieterhöhung muss dann bereits angekündigt werden. Auch gegen die Mieterhöhung kann der Mieter unter Umständen mit einem Härteeinwand vorgehen.

Quelle: Mannheim24

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